การมีโฉนดที่ดินอยู่ในมือไม่เพียงแต่เป็นการแสดงกรรมสิทธิ์ แต่โฉนดที่ดินยังเป็นหลักทรัพย์ที่ช่วยเสริมสภาพคล่องทางการเงินได้เป็นอย่างดี อย่างไรก็ตาม โฉนดที่ดินแต่ละประเภทมีข้อกำหนดและสิทธิ์ทางกฎหมายที่แตกต่างกัน ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อความสามารถในการนำไปใช้เป็นหลักประกัน การทำความเข้าใจประเภทของโฉนดจึงเป็นสิ่งจำเป็นก่อนยื่นขอสินเชื่อบ้านแลกเงิน เพื่อให้เราสามารถประเมินความเป็นไปได้และเตรียมเอกสารได้อย่างถูกต้อง มาดูกันว่าโฉนดแบบไหนที่เข้าเกณฑ์มีอะไรกันบ้าง
4 ประเภทของโฉนดที่ดิน
เอกสารสิทธิ์ที่ดินในประเทศไทยสามารถจำแนกเบื้องต้นได้จากสีของตราครุฑที่ประทับอยู่บนเอกสาร ซึ่งแต่ละสีจะบ่งบอกถึงระดับของกรรมสิทธิ์และข้อจำกัดทางกฎหมายที่แตกต่างกันอย่างชัดเจน การทราบถึงความหมายของโฉนดแต่ละประเภทจะช่วยให้เราเข้าใจสิทธิ์และเงื่อนไขในการทำธุรกรรมต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้องกับที่ดินผืนนั้น
1. โฉนดที่ดิน นส.4 (ครุฑแดง)
โฉนดที่ดิน นส.4 หรือครุฑแดง ถือเป็นเอกสารสิทธิ์ที่ให้กรรมสิทธิ์ในที่ดินแก่เจ้าของอย่างสมบูรณ์ที่สุด ผู้ถือครองจึงมีสิทธิ์ในการ ซื้อ ขาย โอน หรือนำไปจดจำนองเพื่อเป็นหลักประกันได้ตามกฎหมาย เอกสารประเภทนี้มีความน่าเชื่อถือสูง เนื่องจากมีการระบุตำแหน่งที่ตั้งและขอบเขตของที่ดินอย่างชัดเจนผ่านระวางรูปถ่ายทางอากาศและหมุดหลักเขต ทำให้เป็นที่ยอมรับจากสถาบันการเงินโดยทั่วไปในการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อ
2. โฉนดที่ดิน นส.3ก (ครุฑเขียว)
เอกสารสิทธิ์ นส.3ก หรือครุฑเขียว เป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ในที่ดิน ซึ่งผู้ครอบครองมีสิทธิ์ในการใช้ที่ดินผืนนั้น แม้จะยังไม่ได้รับกรรมสิทธิ์สมบูรณ์เท่ากับ นส.4 ก็ตาม เอกสารนี้มีระวางรูปถ่ายทางอากาศกำหนดขอบเขตชัดเจน ทำให้สามารถดำเนินการ ซื้อ ขาย โอน หรือจดจำนองได้เช่นกัน ข้อแตกต่างสำคัญคือที่ดินต้องถูกใช้ทำประโยชน์ ไม่สามารถปล่อยทิ้งร้างได้เหมือนโฉนด นส.4
3. โฉนดที่ดิน นส.3/นส.3ข (ครุฑดำ)
สำหรับ นส.3 และ นส.3ข หรือครุฑดำ เป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์เช่นเดียวกับ นส.3ก แต่ไม่มีการกำหนดตำแหน่งที่ดินในระวางรูปถ่ายทางอากาศ ทำให้การระบุขอบเขตไม่ชัดเจนเท่า แม้ทางกฎหมายจะสามารถ ซื้อ ขาย หรือโอนสิทธิ์ได้ แต่โดยทั่วไปมักต้องรอให้มีการออกโฉนดที่ชัดเจนก่อนทำธุรกรรมเพื่อความมั่นใจ โดย นส.3 ออกโดยนายอำเภอ ส่วน นส.3ข ออกโดยเจ้าหน้าที่ที่ดิน
4. โฉนดที่ดิน ส.ป.ก.4-01 (ครุฑน้ำเงิน)
เอกสารสิทธิ์ ส.ป.ก.4-01 หรือครุฑน้ำเงิน เป็นหนังสืออนุญาตให้เข้าทำประโยชน์ในเขตปฏิรูปที่ดิน โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อการเกษตรกรรมเท่านั้น จึงไม่สามารถนำไป ซื้อ ขาย หรือโอนให้บุคคลอื่นได้ ยกเว้นการตกทอดทางมรดกแก่ทายาทซึ่งต้องใช้ทำเกษตรกรรมต่อไป โดยทั่วไปแล้วเอกสารประเภทนี้ไม่สามารถนำไปจดจำนองกับสถาบันการเงินเพื่อขอสินเชื่อทั่วไปได้ เว้นแต่จะเป็นโครงการสินเชื่อที่ภาครัฐให้การสนับสนุนโดยเฉพาะ
สรุปบทความ
โฉนดที่ดินที่สามารถใช้เป็นหลักประกันในการขอสินเชื่อกับสถาบันการเงินได้ดีที่สุดคือ โฉนด นส.4 (ครุฑแดง) ตามมาด้วย นส.3ก (ครุฑเขียว) ซึ่งยังเป็นที่ยอมรับในการพิจารณา ส่วน นส.3 และ นส.3ข (ครุฑดำ) อาจมีข้อจำกัดด้านความชัดเจนของเอกสาร สำหรับ ส.ป.ก.4-01 นั้น โดยทั่วไปไม่สามารถใช้ขอสินเชื่อบ้านแลกเงินได้ ยกเว้นกรณีสินเชื่อเฉพาะทางจากภาครัฐ
